Перейти к содержимому

 


Фотография

Взыскание неустойки за просрочку передачи квартир и расторжение договоров


  • Авторизуйтесь для ответа в теме
Сообщений в теме: 774

#1   ВладимирД

ВладимирД

    Домовой

  • Коммерческая
  • PipPipPipPip
  • Cообщений: 370
  • Имя:Владимир

Отправлено 28 Сентябрь 2017 - 13:08

Добрый день, уважаемые дольщики.
Как вы знаете, в ряде корпусов ЖК "Опалиха О3" истекает срок передачи квартир, а это значит, что дольщики этих домов получают право взыскать с застройщика неустойку.
Это совсем немаленькие деньги, которые очень пригодятся тем, кто получит новые квартиры и начнет делать отделку.
Как вы заметили, сейчас расплодилось огромное количество юридических фирм, обещающих золотые горы и буквально заваливающих все форумы спамом, куда не посмотри, везде они лезут в глаза со своими "взыскиваем 100 % неустойки". Но если обратиться к ним, то выясняется, что сто процентов они гарантируют только в тех случаях, когда квартира уже получена и акт приемки подписан. Правда сказано это будет в самом конце, когда дольщик уже пришел и внутренне уже готов подписать договор. То есть дольщик оказывается в положении покупателя, пришедшего в магазин почившей в бозе сети Эльдорадо в поисках акционного телевизора: "Вы знаете эти телевизоры закончились, но есть другие, они дороже, но намного лучше".
Чтобы взыскать все в полном объеме, нужно реализовать схему уступки права требования индивидуальному предпринимателю или юридическому лицу, которые смогут подать иск в арбитражный суд. Но чтобы все прошло без сучка и без задоринки, объект долевого строительства должен быть получен. Если нет, то возможны варианты.
Так вот если квартира не получена, то дольщику предложат пойти в суд общей юрисдикции, где 100 % не будет. А кто туда пойдет от юридической фирмы? Начинающие юристы, вчерашние студенты. Почему? А опытным надо платить больше, да и есть риск, что опытный ухватив суть начнет работать на себя и станет конкурентом.
В итоге по судам от этой фирмы будет ходить кто попало. Ну и результат будет соответствующим.
Что предлагаю я.
Я юрист, специализирующийся на судебных спорах с застройщиками, имею очень большой практический опыт в данном направлении. Теорией я в свое время тоже плотно занимался, написал пять книг, порядка пятнадцати статей. Мои книги можно найти, просто вбив в Яндексе "Дворецкий В.Р." или воспользовавшись правовыми системами Консультант Плюс или Гарант. Среди моих работ постатейный комментарий к закону "О защите прав потребителей" и комментарий к закону "О рекламе".
Правда написание книг и статей уже давно позади, сейчас я практик.
В ходе судебных споров с застройщиками я получил несколько сотен решений судов о взыскании неустойки, возмещения убытков, связанных с качеством объектов долевого строительства, об оспаривании недействительных условий договоров участия в долевом строительстве.
Такой опыт позволил мне систематизировать практику и выработать ряд приемов, позволяющих добиться лучших результатов.
Большинство юристов, оказывающих услуги по представлению интересов дольщиков в суде, не идут дальше сбора необходимой документации и стандартного выступления в суде.
Однако такой подход приводит к тому, что в судах общей юрисдикции размер взысканной суммы зависит зачастую от случая.
Это легко понять, если увидеть разброс по суммам в решениях судов. Закон наделяет судью очень большими полномочиями в части возможности уменьшить размер неустойки по своему усмотрению. Есть разъяснения высших судебных органов, но эти разъяснения очень часто игнорируются - по закону суд независим и высшие судебные органы могут только рекомендовать что-то судам.
В этих условиях роль юриста в процессе очень велика. Да, если немало судей, не слушающих никаких аргументов, они заранее определяют размер взыскиваемой суммы и процесс проводят только для вида.
Но у юриста есть возможность обойти этого судью, а иногда поколебать и его жесткое сердце.
Я разработал целую систему сбора доказательств, необходимых для представления дольщика с наилучшей стороны, разработал приемы и методы, помогающие минимизировать стремление судей снижать неустойку, право на которую безусловно имеет практически каждый дольщик, не получивший вовремя свою квартиру.
Предлагаю задавать вопросы, так вы сможете получить объективную картину происходящего.
В этой теме я готов отвечать на любые вопросы, делиться полезной информацией, давать советы, обращайтесь.
Мои контакты: +79039729528, dvoretsky.vl@mail.ru
 
С уважением,
Дворецкий Владимир Ричардович

  • datfeel, August и blck это нравится


#2   ВладимирД

ВладимирД

    Домовой

  • Коммерческая
  • PipPipPipPip
  • Cообщений: 370
  • Имя:Владимир

Отправлено 28 Сентябрь 2017 - 18:50

Уважаемые дольщики, я к сожалению не имею возможности писать сообщения в разделе "Проблемные вопросы ЖК", таковы правила форума. Но я вижу, что в этом разделе идет активное обсуждение и там явно не хватает юриста, поскольку высказывается большое количество ошибочных суждений (просто по незнанию специфики вопроса).

Например, дольщики не знают, что делать с тем, что в акте приемки написано о том, что стороны не имеют друг к другу финансовых претензий.

Как юрист, который несколько лет судится с застройщиками, могу сказать, что эти формулировки не влияют вообще ни на что. Наоборот, если дольщик отказывается подписывать акт с такими условиями, в суде заявляется, что он незаконно уклонился от приемки квартиры. Всякие протоколы разногласий тоже не нужны. В суде застройщик про фразу в акте вообще не вспоминает, поскольку знает, что любой судья скажет ему, что закон никто не отменял, а право требования неустойки возникает из закона.

В то же время спор с застройщиком таит в себе немало сюрпризов, поэтому помощь опытного в этих вопросах юриста очень нужна.

Так в разделе "Проблемные вопросы ЖК" выложены образцы документов, которые предлагается отправить застройщику. На форуме ЖК Митино О2 я уже разбирал ошибки уведомления о готовности принять квартиру. Составил его хоть и юрист, но явно не имеющий никакой практики в спорах с застройщиками.
В документе очень много воды и ненужных полей для заполнения, сам документ адресован не юридическому лицу, а физическому, кроме того, документ предлагается отправлять с уведомлением о вручении.
Все это неправильно и может привести к проблемам в суде.
Я подготовил свою форму уведомления, в которой нет ничего лишнего и есть то, чего недостает выложенной форме: предложение заключить дополнительное соглашение на условиях дольщика.
Это специальный ход, продиктованный практикой судебных разбирательств, далее я могу остановиться на этом более подробно, а пока выкладываю свою форму.

Прикрепленные файлы


  • Ginger, mars, Песков и 5 другим это нравится

#3   Даша

Даша

    Новосел

  • Пользователи
  • PipPipPip
  • Cообщений: 194
  • Имя:fif
  • Дом:3

Отправлено 28 Сентябрь 2017 - 20:25

Владимир, скажите честно, хоть один застройщик согласился заключить дс на условиях дольщика??

#4   ВладимирД

ВладимирД

    Домовой

  • Коммерческая
  • PipPipPipPip
  • Cообщений: 370
  • Имя:Владимир

Отправлено 28 Сентябрь 2017 - 20:33

Нет, конечно)) Так в это-то и вся суть.

Понимаете, почти в каждом процессе, где я взыскиваю неустойку, представители застройщиков затягивают заунывную песню: мол мы добросовестно исполнили требование закона, письменно уведомили дольщика о том, что в срок не успеваем, в соответствии с законом предложили дольщику заключить мировое соглашение, а он, негодяй, отказался и потому не получилось у нас в досудебном порядке договориться.

Да, в соответствии с частью 3 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ "в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора".

И вот отправку письма и допника, где нет ничего кроме изменения срока, застройщик пытается представить, как героическое достижение.

Получается, конечно, далеко не всегда, но зачем давать им в руки хоть какие-то козыри? Отправляя застройщику предложение заключить дополнительное соглашение, дольщик меняется с ним местами и в суде уже застройщик должен оправдываться, отчего же он отказался заключать допсоглашение. Вот такая небольшая хитрость.


  • mars и August это нравится

#5   alexxey

alexxey

    Жилец

  • Пользователи
  • PipPipPipPipPip
  • Cообщений: 681
  • Имя:Alexey

Отправлено 28 Сентябрь 2017 - 20:36

Владимир, что скажете о практике взыскания неустойки через арбитражный суд. Какие для дольщика минусы в этом варианте? Слышал, что через арбитраж можно получить до 100%

#6   ВладимирД

ВладимирД

    Домовой

  • Коммерческая
  • PipPipPipPip
  • Cообщений: 370
  • Имя:Владимир

Отправлено 28 Сентябрь 2017 - 20:53

Да, есть такая схема, но реализовать ее можно только после получения квартиры и подписания акта приема-передачи (точнее реализовать без лишних проблем).

Из плюсов этой схемы: да, арбитражный суд чаще всего (не всегда) не режет неустойку, так что можно взыскать больше, чем в суде общей юрисдикции.

Из минусов: это все же схема и в ней заложены разного рода риски. Формально все выглядит так: дольщик уступает свои права на неустойку индивидуальному предпринимателю или юрлицу и уже они судятся с застройщиком в арбитраже (сам-то дольщик в арбитражный суд иск подать не может). Во-первых, надо доверять тому, кому уступаешь право. Сейчас полно юрфирм, использующих всяких индивидуальных предпринимателей, юрфима может развалиться и лови потом того ИП. Во-вторых, схема работает года полтора всего, имеет ряд сложностей и особенностей и в суде можно всегда ожидать некоторого сюрприза. В-третьих, наше государство имеет привычку периодически начинать бороться с теми или иными схемами, то есть практика может резко измениться.


  • mars это нравится

#7   Stepan

Stepan

    Домовой

  • Пользователи
  • PipPipPipPip
  • Cообщений: 309
  • Имя:Степан

Отправлено 28 Сентябрь 2017 - 21:06

Мне кажется, что с неустойкой более или менее уже все понятно. А вот с подписанием акта не очень. В каких случаях недостатки квартиры являются существенными настолько, что можно не подписывая акт требовать их устранения? Является ли таким недостатком, например, изменение материала стен в санузле с влагостойких ПГП на невлагостойкий газоблок? Насколько я понял, что если недостатки не мешают пользоваться квартирой, дольщик не может не принять. 

 

Дальше, второй момент. Застройщик не ведет дела напрямую, а действует через другие юрлица. Например, насколько я понял, клиентский отдел, куда отфутболивает УГ тех, кто уже купил квартиру - это ООО "Территория комфорта", с которым у нас нет договорных отношений. Является ли основанием для неподписания акта отсутствие представителя Хайгейта при передаче квартир? Ведь, дольщику предлагают подписать и отдать все экземпляры акта менеджеру, а через какое-то время их подписывает со своей стороны Хайгейт и передает обратно. У некоторых получение своего экземпляра, как я понял, затягивается на пару месяцев. 

 

Третий момент - постановка дома на кадастровый учет. Насколько я понял с этим тоже какие-то задержки, а значит дольщик не может оформить право собственности. Как быть?


  • August это нравится

#8   ВладимирД

ВладимирД

    Домовой

  • Коммерческая
  • PipPipPipPip
  • Cообщений: 370
  • Имя:Владимир

Отправлено 28 Сентябрь 2017 - 21:32

Мне кажется, что с неустойкой более или менее уже все понятно. А вот с подписанием акта не очень. В каких случаях недостатки квартиры являются существенными настолько, что можно не подписывая акт требовать их устранения? Является ли таким недостатком, например, изменение материала стен в санузле с влагостойких ПГП на невлагостойкий газоблок? Насколько я понял, что если недостатки не мешают пользоваться квартирой, дольщик не может не принять.

Большая часть недостатков не является существенной настолько, что их наличие исключает использование квартиры по назначению. Да и оценить сразу недостаток не всегда можно.

Из однозначно препятствующих использованию квартиры по назначению можно назвать отсутствие в квартире отопления. Есть САНПИН, который устанавливает пределы температур в жилых помещениях. Правда летом проверить наличие отопления не получится.

С остальным все сложнее и однозначно сказать, что недостаток существенный или нет никто не сможет.

Всякие фирмешки, оказывающие услуги по приемке квартир, не помогут ничем. В суде, чтобы доказать существенность недостатка, нужно провести экспертизу, судебную, т.е. назначенную судом. Времени она займет очень много, результат обычно предсказать сложно, поскольку эксперты, привлекаемые судом, это те еще чудаки.


  • blck это нравится

#9   ВладимирД

ВладимирД

    Домовой

  • Коммерческая
  • PipPipPipPip
  • Cообщений: 370
  • Имя:Владимир

Отправлено 28 Сентябрь 2017 - 21:39

Дальше, второй момент. Застройщик не ведет дела напрямую, а действует через другие юрлица. Например, насколько я понял, клиентский отдел, куда отфутболивает УГ тех, кто уже купил квартиру - это ООО "Территория комфорта", с которым у нас нет договорных отношений. Является ли основанием для неподписания акта отсутствие представителя Хайгейта при передаче квартир? Ведь, дольщику предлагают подписать и отдать все экземпляры акта менеджеру, а через какое-то время их подписывает со своей стороны Хайгейт и передает обратно. У некоторых получение своего экземпляра, как я понял, затягивается на пару месяцев.

Само по себе привлечение третьих лиц для подписания акта закон не нарушает. Но вот тот факт, что непонятно кто забирает акт, который подписан только одной стороной, не есть хорошо. Такие отморозки как Мортон данный прием используют для того, чтобы выдавить из дольщика подписание допсоглашения, которым изменяются сроки передачи квартиры, то есть чтобы лишить дольщика права на неустойку. Урбан вроде таким не занимается, но само по себе это нехорошо. Застройщик может что угодно вытворить, а случае чего сказать: а что? я квартиру давно передал, вот акт. Но воевать ли по этому поводу или нет, решать должен каждый сам.


Третий момент - постановка дома на кадастровый учет. Насколько я понял с этим тоже какие-то задержки, а значит дольщик не может оформить право собственности. Как быть?

Да, тут у всех болезнь одна, на постановку на кадастровый учет уходит много времени и все это зависит от застройщика.


  • mars это нравится

#10   Stepan

Stepan

    Домовой

  • Пользователи
  • PipPipPipPip
  • Cообщений: 309
  • Имя:Степан

Отправлено 28 Сентябрь 2017 - 21:49

Большая часть недостатков не является существенной настолько, что их наличие исключает использование квартиры по назначению. Да и оценить сразу недостаток не всегда можно.

Из однозначно препятствующих использованию квартиры по назначению можно назвать отсутствие в квартире отопления. Есть САНПИН, который устанавливает пределы температур в жилых помещениях. Правда летом проверить наличие отопления не получится.

С остальным все сложнее и однозначно сказать, что недостаток существенный или нет никто не сможет.

Всякие фирмешки, оказывающие услуги по приемке квартир, не помогут ничем. В суде, чтобы доказать существенность недостатка, нужно провести экспертизу, судебную, т.е. назначенную судом. Времени она займет очень много, результат обычно предсказать сложно, поскольку эксперты, привлекаемые судом, это те еще чудаки.

 

 

Ок, тогда другой момент. Приходишь принимать квартиру - лифт не работает. Как правило еще не введен в эксплуатацию, хотя менеджер может уверять, что со дня на день. Это существенный недостаток? Просто я уже проходил такое с другим застройщиком, когда два месяца после подписания акта жильцы были в подвешенном состоянии с лифтом, а, ведь, надо ремонт делать, материалы поднимать. Вот и возникает вопрос, на каком основании сдают дома с неработающими лифтами.


  • August это нравится

#11   Stepan

Stepan

    Домовой

  • Пользователи
  • PipPipPipPip
  • Cообщений: 309
  • Имя:Степан

Отправлено 28 Сентябрь 2017 - 21:53

Само по себе привлечение третьих лиц для подписания акта закон не нарушает. Но вот тот факт, что непонятно кто забирает акт, который подписан только одной стороной, не есть хорошо. Такие отморозки как Мортон данный прием используют для того, чтобы выдавить из дольщика подписание допсоглашения, которым изменяются сроки передачи квартиры, то есть чтобы лишить дольщика права на неустойку. Урбан вроде таким не занимается, но само по себе это нехорошо. Застройщик может что угодно вытворить, а случае чего сказать: а что? я квартиру давно передал, вот акт. Но воевать ли по этому поводу или нет, решать должен каждый сам.


Да, тут у всех болезнь одна, на постановку на кадастровый учет уходит много времени и все это зависит от застройщика.

 

Не нарушает, если у третьего лица есть договор поручения или доверенность. Тогда ничто не мешает этому третьему лицу на месте подписать акт или внести в него изменения. Но, скорее всего, никакой доверенности у менеджера нет. Поэтому и встает вопрос о неявке на подписание акта уполномоченного представителя Хайгейт.


  • JasperMorello это нравится

#12   alexxey

alexxey

    Жилец

  • Пользователи
  • PipPipPipPipPip
  • Cообщений: 681
  • Имя:Alexey

Отправлено 28 Сентябрь 2017 - 22:00

Владимир, еще вопрос по месту подачи иска: в дду есть пункт, что все споры должны решаться в суде Красногорска. Могу ли я подать иск в другом месте?

#13   Даша

Даша

    Новосел

  • Пользователи
  • PipPipPip
  • Cообщений: 194
  • Имя:fif
  • Дом:3

Отправлено 28 Сентябрь 2017 - 22:05

Насколько я знаю, подать иск можно либо по месту своей прописки/регистрации, либо по юр адресу застройщика.

#14   alexxey

alexxey

    Жилец

  • Пользователи
  • PipPipPipPipPip
  • Cообщений: 681
  • Имя:Alexey

Отправлено 28 Сентябрь 2017 - 22:11

Т.е. этот пункт в дду не обязывает именно в Красногорске подавать?

#15   Stepan

Stepan

    Домовой

  • Пользователи
  • PipPipPipPip
  • Cообщений: 309
  • Имя:Степан

Отправлено 28 Сентябрь 2017 - 22:22

Т.е. этот пункт в дду не обязывает именно в Красногорске подавать?

 

 

Можно подавать по месту своего жительства или по месту заключения сделки или по месту нахождения ответчика (два последние совпадают). Но это по закону. То есть нужно заявить в числе требований, что вы оспариваете пункт договора о договорной подсудности. Если не оспариваете, тогда считается, что стороны договорились о подсудности. 



#16   ВладимирД

ВладимирД

    Домовой

  • Коммерческая
  • PipPipPipPip
  • Cообщений: 370
  • Имя:Владимир

Отправлено 28 Сентябрь 2017 - 22:27

Ок, тогда другой момент. Приходишь принимать квартиру - лифт не работает. Как правило еще не введен в эксплуатацию, хотя менеджер может уверять, что со дня на день. Это существенный недостаток? Просто я уже проходил такое с другим застройщиком, когда два месяца после подписания акта жильцы были в подвешенном состоянии с лифтом, а, ведь, надо ремонт делать, материалы поднимать. Вот и возникает вопрос, на каком основании сдают дома с неработающими лифтами.

Да, вопрос хороший, я с этим сталкивался не раз. Но все зависит от судьи на самом деле, поскольку в лоб противоречия какой-то норме права нет. Я в таких случаях стараюсь дополнительные доводы найти, например, у меня дольщица одна инвалидом была, ходила с палочкой, я на этом акцент сделал. Ну и само собой говорю всегда, что возможности сделать отделку у дольщика нет.



#17   ВладимирД

ВладимирД

    Домовой

  • Коммерческая
  • PipPipPipPip
  • Cообщений: 370
  • Имя:Владимир

Отправлено 28 Сентябрь 2017 - 22:30

Владимир, еще вопрос по месту подачи иска: в дду есть пункт, что все споры должны решаться в суде Красногорска. Могу ли я подать иск в другом месте?

Привожу выдержку из своего искового заявления:

В соответствии с пунктом 2 статьи 17 Закона «О защите прав потребителей» исковые заявления по данной категории дел предъявляются в суд по месту жительства или пребывания истца, либо по месту заключения или исполнения договора, либо по месту нахождения организации (ее филиала или представительства) или по месту жительства ответчика, являющегося индивидуальным предпринимателем.
Таким образом, пункт 10.1 Договора ущемляет права потребителя на предъявление иска в суд по своему выбору, вследствие чего является недействительным.
Как указал Пленум Верховного Суда РФ в пункте 26 постановления от 28.06.2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» судья не вправе, ссылаясь на статью 32, пункт 2 части 1 статьи 135 ГПК РФ, возвратить исковое заявление потребителя, оспаривающего условие договора о территориальной подсудности спора, так как в силу частей 7, 10 статьи 29 ГПК РФ и пункта 2 статьи 17 Закона о защите прав потребителей выбор между несколькими судами, которым подсудно дело, принадлежит истцу.

 

 



#18   August

August

    Новосел

  • Пользователи
  • PipPipPip
  • Cообщений: 194
  • Имя:August

Отправлено 29 Сентябрь 2017 - 00:51

ВладимирД, спасибо за информацию!

 

У меня такой вопрос назревает - люди везде пишут, что урбан часто предлагает вместо выплаты неустойки за просрочку различные плюшки, например скидки на покупку кладовых или паркинга. Я вот думаю, что, возможно, и согласилась бы на какой-либо подобный бонус - то есть, неденежный. Я думаю, попробовать например стребовать повышение класса отделки, которая идет "в подарок".

Но в то же время, от урбан подставы можно ждать откуда угодно. "Подарочные" отделки он делает с просрочками по 100 дней. И при этом, я полагаю, принимая любой неденежный бонус, опять же будет подписание бумаг, мол "не имею претензий, вместо неустойки беру такой-то бонус". Так вот вопрос, если принять такой бонус и подписать такую бумагу, а потом этот бонус окажется не более чем лишней головной болью - возможно ли будет после этого неустойку вернуть?

Надеюсь, не слишком витеивато пишу)

 

Чота боюсь, что остаться нам вообще без каких-либо компенсаций...

 

зы. 29.. вот и настал крайний день передачи ключей..


Сообщение отредактировал August: 29 Сентябрь 2017 - 00:54


#19   ВладимирД

ВладимирД

    Домовой

  • Коммерческая
  • PipPipPipPip
  • Cообщений: 370
  • Имя:Владимир

Отправлено 29 Сентябрь 2017 - 00:55

Они Вам предложат подписать дополнительное соглашение, которым будет изменен срок передачи квартиры, после регистрации этого соглашения получится, что ими срок не нарушен и неустойку взыскивать не за что. Так что на все эти "плюшки" лучше не вестись, в суде по ним особо ничего не взыщешь, а вот неустойка взыскивается вполне уверенно.


  • Бриз и August это нравится

#20   August

August

    Новосел

  • Пользователи
  • PipPipPip
  • Cообщений: 194
  • Имя:August

Отправлено 29 Сентябрь 2017 - 01:01

Они Вам предложат подписать дополнительное соглашение, которым будет изменен срок передачи квартиры, после регистрации этого соглашения получится, что ими срок не нарушен и неустойку взыскивать не за что. Так что на все эти "плюшки" лучше не вестись, в суде по ним особо ничего не взыщешь, а вот неустойка взыскивается вполне уверенно.

Вот как.. понятно, спасибо!

Да просто потом еще с судебными приставами общаться - они тоже товарищи не быстрые. Так не хотелось бы..

Но Вы правы, лучше всё же плюшки не брать) Спасибо за совет!)






Количество пользователей, читающих эту тему: 1

0 пользователей, 1 гостей, 0 анонимных


Copyright © 2018 ЖК "Опалиха-О3"